房地產業觀察 #01：當買方都在等崩盤，數據告訴了我們什麼真相？

【前言】恐懼是流量的密碼，但數據才是成交的真相

華詠創意行銷產業研究中心本週透過內部 AI 輿情分析系統，深度掃描 PTT Home-sale 版、Mobile01 房產版以及各大社群媒體超過百篇熱門討論串。

AI 產出的情緒文字雲顯示，市場充斥著驚悚的關鍵字：「交屋地獄」、「斷頭潮」、「平轉沒人要」、「15% 違約金」。單看網路風向，很容易讓人誤以為台灣房市即將重演 2008 年金融海嘯，房價腰斬在即。

然而，若切換視角調閱內政部與聯徵中心的最新底層數據，卻呈現出與輿論完全平行的客觀現實。

本報告旨在透過數據與行銷顧問的雙重觀點，向第一線房仲從業人員揭示：「恐懼往往是媒體賺取流量的密碼，唯有冷靜的數據解讀，才是協助客戶成交的真相。」

面對客戶的恐慌與觀望，不應憑感覺辯論，而應以以下三個「反直覺」的數據洞察作為溝通基礎。

【核心分析】打破市場的三大迷思

迷思 A：網路上都在喊「違約斷頭」，房價崩盤在即？

數據真相：房貸違約率僅 0.06%，處於歷史低檔。

為何網路輿論哀鴻遍野，數據表現卻風平浪靜？這是標準的「倖存者偏差」現象。

在第七波信用管制下，受傷最重的是少數「高槓桿投機客」與「資金槓桿過大的置產客」。此類群體在網路上發出的求救聲量最大，進而創造了市場即將崩潰的錯覺。

實際上，絕大多數屋主（特別是自住與長期持有者）財務體質穩健。面對市場波動，主流策略並非「斷頭殺出」，而是選擇「封盤惜售」。目前流入法拍或急殺的物件比例極低，並未形成系統性風險。

迷思 B：交易量都縮了，價格為什麼還不跌？

數據真相：房地合一稅造成的「閉鎖效應」。

許多買方期待「量縮」之後必然接著「價跌」，這符合傳統經濟學供需法則，卻忽略了台灣獨特的稅制干擾。

現行房地合一稅 2.0 規定，持有未滿 5 年出售需課徵 35%~45% 重稅。對於屋主而言，現階段降價求售等同面臨「降價損失 + 重稅懲罰」的雙重打擊。

除非面臨極端的資金斷鏈，否則理性的屋主寧可選擇「轉租」或「持有」，也不願在此刻認賠。這形成了目前市場「量縮、價穩、供給鎖死」的特殊僵局。

迷思 C：買方現在進場就是「接盤俠」？

數據真相：剛需最大的風險不是「買貴」，而是「貸不到」。

這是最關鍵、也最反直覺的洞察。買方因擔憂房價未來可能修正 5% 而選擇觀望，卻忽略了銀行「鑑價（Appraisal）」正在以更快的速度下修。

假設一間 2000 萬的房產，若銀行鑑價縮水 10%，買方需額外準備的現金（自備款）可能高達 200 萬。對於剛性需求族群而言，「現金流不足」的風險遠大於「資產價格波動」的風險。

等待的代價，往往不是買到便宜的房子，而是因鑑價跟不上或成數不足，導致連入場券都無法取得。

【行動建議】給房仲顧問的 3 套數據化溝通策略

面對受網路輿論影響的客戶，建議捨棄傳統推銷話術，改採「顧問式」的數據邏輯進行引導：

策略 1：針對「想等房價跌」的觀望型客戶

溝通重點：利用「鑑價風險」創造決策急迫感

「王先生，理解您想等房價修正的考量。但從數據風險的角度來看：房價跌 5% 可能需要一年，但銀行鑑價縮水 10% 可能只是一個月內的事。目前銀行水位緊繃，估價日趨保守。若現在不出手，半年後即便房價微幅修正，卻可能面臨銀行估不到價、成數不足的窘境，導致原本充裕的自備款變得不足。建議我們先送估價，以確保您目前的資金優勢。」

策略 2：針對「大幅砍價」的機會型客戶

溝通重點：利用「稅制閉鎖」解析屋主心態

「李小姐，這間房子屋主於兩年前購入。依照現行房地合一稅制，若依照您提出的價格出售，扣除 45% 稅金後，屋主將面臨實質虧損。目前多數屋主只要資金鏈未斷，多半選擇『封盤不賣』而非『降價求售』。這也是為何交易量雖縮減，蛋黃區價格支撐力仍強的原因。若您確實中意此物件，建議以『讓屋主少賺、但不至於虧本』的價格區間進行洽談，成交機率較高。」

策略 3：針對「害怕崩盤」的恐慌型客戶

溝通重點：利用「違約率」建立市場安全感

「張大哥，網路新聞確實聳動。但依據聯徵中心最新數據，目前台灣房貸違約率僅 0.06%，與 2008 年金融海嘯時的時空背景完全不同。這顯示市場屋主體質相對健康，並未發生大規模拋售潮。現階段反而是理想的『挑貨期』，隨著投機客退場，買方擁有更多時間與空間挑選優質物件，無需像半年前需倉促決策。」

【結語】

在資訊爆炸且混亂的時代，客戶缺乏的並非新聞資訊，而是精準的「判斷」。

專業房產顧問的價值，不在於轉發聳動的標題，而在於能否透過數據看穿恐懼背後的本質。當市場販賣焦慮時，專業顧問應販賣觀點與解決方案。

華詠創意行銷 將持續透過 AI 與數據技術，為產業拆解市場迷霧。

本報告內容由華詠創意行銷產業研究中心提供，數據來源包含內政部實價登錄、聯徵中心及網路輿情 AI 分析。未經授權請勿轉載。